Có rất nhiều ý tưởng về việc sử dụng công nghệ blockchain trong bất động sản. Tuy nhiên, một khía cạnh thường bị bỏ qua là việc đăng ký đất đai. Tuyên bố táo bạo rằng mã thông báo bất động sản sẽ phá vỡ ngành công nghiệp về cơ bản tập trung vào chứng khoán hóa thông qua mã thông báo bảo mật. Mặc dù những ý tưởng như vậy có giá trị nhưng tôi thấy chúng thiếu quan điểm và không mang tính đột phá như đã tuyên bố.

Nghiên cứu tiến sĩ của tôi được dành cho việc phát triển hệ thống đăng ký đất đai thế hệ tiếp theo. Tôi đã giới thiệu khái niệm “mã thông báo tiêu đề”, một loại tài sản mới, không giống như mã thông báo bảo mật, đóng vai trò như một bản ghi quyền sở hữu thực tế. Về cốt lõi, công nghệ chuỗi khối có chức năng như một loại cơ sở dữ liệu. Do đó, thay vì duy trì hồ sơ quyền sở hữu trong cơ quan đăng ký đất đai truyền thống—dù trên giấy hay điện tử—blockchain có thể quản lý việc này hiệu quả hơn, như tôi sẽ giải thích thêm trong bài viết này.

Tại sao không được “cho phép”?

Để giải quyết lý do tại sao hệ thống đăng ký tài sản thế hệ tiếp theo nên sử dụng công nghệ blockchain, điều cần thiết là phải làm rõ một số quan niệm sai lầm về công nghệ này và sau đó nêu bật các tính năng biến đổi của nó.

Thứ nhất, danh mục công nghệ sổ cái phân tán, được dán nhãn rộng rãi là sổ cái “được cấp phép” và “riêng tư”, không phù hợp với định nghĩa ban đầu về chuỗi khối theo các tiêu chuẩn học thuật nghiêm ngặt. Quan trọng hơn, ngoài sự khác biệt về mặt thuật ngữ này, sổ cái được phép không thể đảm bảo tính bất biến của dữ liệu. Và tính bất biến là một tính năng quan trọng có thể thay đổi cuộc chơi của blockchain.

Không phải mọi chuỗi khối đều là blockchain

Phương pháp tạo các khối dữ liệu có dấu thời gian được kết nối với nhau bằng hàm băm được Haber và Stornetta giới thiệu vào năm 1991. Phương pháp này không nhằm mục đích bảo vệ dữ liệu mà để xác minh tính xác thực của nó và không có bằng chứng nào cho thấy nó từng được gọi là “blockchain”. Thuật ngữ này dường như lần đầu tiên xuất hiện trong số các nhà phát triển Bitcoin và người chủ mưu của nó, Satoshi Nakamoto. Bài báo của Nakamoto, “ Bitcoin: Hệ thống tiền mặt điện tử ngang hàng ”, đã đề xuất sử dụng phương pháp của Haber và Stornetta như một trong những thành phần công nghệ của ông. Bằng cách kết hợp điều này với cơ chế đồng thuận phi tập trung, ông đã nghĩ ra một phương pháp để vận hành nó trong một mạng lưới phân tán. Đây là những gì đã đạt được thuật ngữ “blockchain”.

Ngày nay, với nhiều cơ chế đồng thuận và cách tiếp cận khác nhau để tạo sổ cái phân tán, blockchain có thể được định nghĩa là sổ cái kỹ thuật số với đơn vị tài khoản gốc (tiền điện tử) và khả năng lưu trữ dữ liệu. Nó hoạt động trong một mạng lưới phân tán với cơ chế đồng thuận phi tập trung, cạnh tranh và cởi mở.

DLT cartel được cấp phép không phải là bất biến

Các sổ cái phân phối được cấp phép, bao gồm cả các sổ cái riêng tư như một tập hợp con, thiếu tính năng cạnh tranh mở tự do. Trên thực tế, chúng đại diện cho điều ngược lại; các sổ cái này hoạt động dưới quyền tập trung của một hoặc nhiều nút kiểm soát. Trong các kịch bản quản trị tập thể (liên quan đến nhiều hơn một nút), họ có thể sử dụng cơ chế đồng thuận phi tập trung ở một mức độ nào đó, nhưng điều này chỉ áp dụng trong nhóm nút thành viên khép kín. Về mặt hiệu quả, họ hoạt động như một hệ thống tập trung cho thế giới bên ngoài và giống như một cartel. Do đó, không phải mọi chuỗi khối đều tạo thành một chuỗi khối, mặc dù mọi chuỗi khối và sổ cái phân tán đều sử dụng phương pháp chuỗi khối.

Những khác biệt về mặt thuật ngữ này có thể có vẻ mang tính mô phạm và chỉ phù hợp cho các cuộc thảo luận lý thuyết; tuy nhiên, chúng rất quan trọng để hiểu được những hàm ý rộng hơn. Vì sổ cái được phép thiếu tính năng quan trọng là không thay đổi nên chúng không thể đảm bảo rằng dữ liệu sẽ không bị thay đổi. Nút hoặc các nút kiểm soát, hoạt động như một cartel, có tất cả các đặc quyền của quản trị viên mạng, kiểm soát quyền truy cập và có khả năng thay đổi dữ liệu bằng cách viết lại hoặc thậm chí xóa chuỗi nếu cần. Từ quan điểm này, về cơ bản nó không khác biệt với bất kỳ công nghệ tập trung nào khác. Thuật ngữ “blockchain” thường bị áp dụng sai cho các công nghệ sổ cái khác nhau, tạo ra nhận thức sai lầm về bảo mật dữ liệu đặc biệt.

Ưu điểm cơ bản của blockchain là khả năng đảm bảo tính bất biến của dữ liệu. Tính bất biến có nghĩa là không ai, kể cả những người chịu trách nhiệm đăng ký, có thể thay đổi các giao dịch trong quá khứ và dữ liệu được lưu trữ vì bất kỳ lý do gì. Không có tính năng nào khác của blockchain có tính quyết định đối với việc nâng cấp hệ thống đăng ký đất đai, vì không có công nghệ nào khác trong lịch sử loài người có thể đảm bảo điều này. Ví dụ: Bitcoin đã hoạt động mà không bị tổn hại trong hơn 15 năm, một tuyên bố mà không hệ thống công cộng nào khác có thể thực hiện được. Tin tức thường xuyên về vi phạm dữ liệu liên quan đến các công ty lớn nhấn mạnh (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, bạn có thể đặt tên cho nó) tính bảo mật vượt trội của công nghệ blockchain.

Đăng ký đất đai làm gì?

Vì vậy, tại sao việc bảo mật dữ liệu trong bộ lưu trữ kỹ thuật số có thể truy cập công khai lại quan trọng? Trước tiên chúng ta hãy xem xét chức năng chính của cơ quan quản lý đất đai. Nếu Alice và Bob thực hiện chứng thư quyền sở hữu và một trong số họ làm mất hoặc giả mạo tài liệu của cô ấy, họ có thể tranh chấp tính xác thực của hợp đồng của họ. Họ cần một bên thứ ba lưu trữ độc lập tài liệu của họ như một nguồn thông tin chính xác, đây là vai trò tối thiểu của cơ quan đăng ký ở bất kỳ quốc gia nào.

Trước blockchain, để đảm bảo chức năng này, cơ quan đăng ký phải duy trì vật lý cơ sở hạ tầng liên quan, chẳng hạn như tòa nhà lưu trữ với các giá đỡ và thư mục dành cho sổ đăng ký giấy trước đây hoặc trung tâm dữ liệu vận hành cơ sở dữ liệu với phần mềm tương ứng. Công nghệ dễ bị tổn thương và việc hỏng hoặc mất dữ liệu có thể không thể khắc phục được. Vì vậy, nó yêu cầu quyền truy cập rất hạn chế đối với những người có thể quản lý hệ thống và lập hồ sơ.

Đăng ký có nghĩa là hạn chế chức năng này đối với các cá nhân được ủy quyền như nhà đăng ký hoặc công chứng viên. Ngược lại, blockchain cho phép các cơ quan đăng ký được duy trì bằng điện tử mà không có những lỗ hổng như vậy, cho phép số lượng người dùng trên thực tế không giới hạn có thể tự thực hiện các mục nhập trực tiếp trên cơ quan đăng ký hỗ trợ blockchain mà không có nguy cơ làm hỏng cơ sở dữ liệu. Điều này chỉ áp dụng cho blockchain, không áp dụng cho DLT được cấp phép. Loại thứ hai, được phơi bày công khai, sẽ không thể chống lại các cuộc tấn công từ chối dịch vụ (DDoS) nghiêm trọng và những thứ tương tự; việc mất dữ liệu cũng là một mối đe dọa như với các công nghệ cũ khác.

Blockchain sẽ biến đổi các giao dịch và đăng ký bất động sản như thế nào?

Hệ thống cũ yêu cầu tách biệt hai hành vi: cam kết giao dịch và sau đó đăng ký giao dịch. Trong màn đầu tiên, các bên liên quan ký thỏa thuận của họ (chứng thư quyền sở hữu). Sau đó, trong màn thứ hai, họ mang nó đến cơ quan đăng ký để lập hồ sơ chính thức về chứng thư của họ trong cơ quan đăng ký, đóng vai trò là nguồn cung cấp sự thật về việc ai sở hữu cái gì.

Ở nhiều quốc gia, luật pháp quy định rằng thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu được coi là xảy ra khi chứng thư được đăng ký bởi một cơ quan chính thức. Các bên không được phép tự mình lập hồ sơ trong cơ quan đăng ký, như đã giải thích ở trên, vì công nghệ tập trung đủ mỏng manh để điều đó xảy ra. Blockchain đại diện cho người thay đổi cuộc chơi bởi vì, lần đầu tiên trong lịch sử, nó có thể đóng vai trò là nguồn thông tin khách quan mà không có sự giám sát của cơ quan đăng ký. Điều này có nghĩa là hai hành vi riêng biệt—thỏa thuận và đăng ký—có thể hợp nhất thành một giao dịch blockchain duy nhất. Một giao dịch được thực hiện theo thuật toán của hợp đồng thông minh, sau khi được xuất bản trên blockchain, sẽ đóng vai trò là bản ghi đăng ký chính xác.

Duy trì cơ sở hạ tầng không phải là chức năng duy nhất của cơ quan quản lý đất đai. Việc đăng ký ở nhiều quốc gia không chỉ bao gồm việc ghi lại bất cứ thứ gì các bên mang đến cơ quan đất đai. Nó yêu cầu xác minh thỏa thuận và ở một số quốc gia, thỏa thuận phải được công chứng viên kiểm tra. Để đạt được sự độc lập khỏi bên thứ ba có nghĩa là tự động hóa tất cả các chức năng này. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể khai thác đầy đủ các lợi thế của các mối quan hệ có thể lập trình thông qua các hợp đồng thông minh cho phép DAO, defi và các khía cạnh khác của Nền kinh tế kỹ thuật số.

Tin xấu đối với những người tin vào việc loại bỏ hoàn toàn trung gian là chúng tôi vẫn sẽ cần nhà đăng ký. Có vẻ như có rất nhiều tình huống cần có bên có thẩm quyền thứ ba, chẳng hạn như để giải quyết tranh chấp (do đó, nhà đăng ký có thể cần thực thi phán quyết của tòa án), trong trường hợp thừa kế hoặc mất khóa riêng (ví tiền điện tử), khi chủ sở hữu hoặc người kế nhiệm không thể truy cập được. Ứng dụng đăng ký đất đai, mà tôi gọi là Cơ quan đăng ký bất động sản Blockchain, cần phải được thiết kế theo cách cung cấp quyền truy cập hành chính để đảm bảo tính pháp quyền. Tuy nhiên, tôi ước tính rằng chín trong số mười giao dịch bất động sản sẽ không yêu cầu bất kỳ sự tham gia trực tiếp nào từ cơ quan quản lý đất đai vì việc đăng ký sẽ trở thành một thủ tục liền mạch và tự động.

Bản tóm tắt

Tóm lại, các hệ thống đất đai truyền thống không thể tận dụng hết tiềm năng đổi mới của nền kinh tế kỹ thuật số mới nổi, với DAO, dApps, defi, v.v., vì chúng dễ bị tổn thương và phụ thuộc vào sự giám sát của cơ quan đất đai và các bên trung gian khác, trở thành nút thắt cho tiến triển. Công nghệ chuỗi khối giải quyết vấn đề này bằng cách bảo mật dữ liệu trong cơ sở hạ tầng công cộng mở, phi tập trung, giảm thiểu rủi ro mất mát không thể khắc phục được trong cơ quan đăng ký tài sản và mở đường cho việc tự động hóa các chức năng trung gian.

Khái niệm Cơ quan đăng ký bất động sản Blockchain minh họa cho sự thay đổi này, đề xuất một hệ thống trong đó hầu hết các giao dịch có thể được xác minh và đăng ký tự động mà không cần sự can thiệp của con người. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là blockchain vốn không đảm bảo tính bất biến; điều này phụ thuộc vào quy mô của mạng. Các mạng nhỏ hơn có thể dễ bị ảnh hưởng bởi một số loại tấn công nhất định, trong khi các mạng lớn hơn, được thiết lập lâu hơn thường có khả năng phục hồi tốt hơn. Do đó, đối với các cơ quan đăng ký công khai, việc lựa chọn blockchain sẽ ưu tiên những người có lịch sử lâu đời và cộng đồng đáng kể.

Tuy nhiên, tôi ủng hộ việc áp dụng hệ thống đa chuỗi thông qua giao thức chuỗi khối chéo. Cách tiếp cận này giải quyết các mối quan tâm chung liên quan đến công nghệ blockchain, chẳng hạn như băng thông, khả năng mở rộng, tốc độ giao dịch và chi phí, khiến nó trở thành một giải pháp khả thi cho các cơ quan đăng ký tài sản công. Chủ đề này xứng đáng được thảo luận thêm.